내 집 마련 고민 중이라면… 서울 집값 흐름 파악

서울 집값 이야기가 다시 뜨겁습니다. 최근 모임에서도 부동산 관련 대화가 빠지지 않고 등장하죠.
특히 서울 집값이 다시 오르고 있다는 소식에 ‘지금 사야 할까?’, ‘조금 더 기다려야 할까?’ 고민하시는 분들이 많습니다.

현재 서울 부동산 시장의 흐름과 함께, 실수요자와 투자자 모두가 참고할 수 있게 내용 정리해보았습니다.

서울 집값, 왜 다시 오르고 있을까

최근 서울 집값은 강남권에서 시작된 매수 열기가 한강변과 기타 지역으로 확산되며 다시 상승세를 보이고 있습니다. 이러한 흐름은 세 가지 요인에 의해 촉발된 것으로 보입니다.

첫째, 서울의 주택 공급 부족으로 인해 전월세 가격이 오르고 있습니다. 이에 따라 매매 가격도 동반 상승하는 분위기가 형성되고 있죠.

둘째, 기준금리 인하에 대한 기대감도 영향을 미치고 있습니다. 금리가 낮아지면 대출 부담이 줄어들기 때문에 매수세가 다시 살아날 가능성이 큽니다.

셋째, 7월부터 시행될 스트레스 DSR 3단계로 인해 대출 한도가 줄어들 예정입니다. 이에 따라 대출 여건이 더 어려워지기 전에 매수하려는 수요가 일시적으로 늘어난 상황입니다.

부동산 하반기에는 어떻게 될까?

하반기 주택 시장은 불확실성이 더 커질 전망입니다.
이른바 ‘3고 시대’, 즉 고물가, 고금리, 고대출 규제 환경이 지속될 가능성이 높기 때문입니다.

첫 번째로는 고물가입니다. 물가 상승은 가계 부담을 키우고, 부동산 투자 여력을 약화시킵니다.

두 번째는 금리입니다. 미국의 금리 인하가 예상보다 지연되면서 국내 금리 인하 시점도 불확실해졌습니다. 실제로 인하가 이루어지더라도 그 속도는 제한적일 수 있습니다.

세 번째는 대출 규제입니다. 7월 시행 예정인 스트레스 DSR 3단계는 실수요자의 대출 한도를 줄여 자금 마련에 부담을 더할 수 있습니다. 여기에 정부가 추가로 대출이나 세금 규제를 내놓을 가능성도 상존합니다.

내 집 마련을 고민 중인 실수요자라면 ‘가격 하방’과 ‘환금성’을 가장 우선적으로 고려해야 합니다.
서울 역세권에 위치한 구축 아파트, 또는 수도권 외곽의 15년 차 내외 소형 평형 아파트는 눈여겨볼 만합니다.

최근 수도권 외곽 신축 아파트의 분양가가 8억~9억 원을 넘어서면서, 오히려 서울이나 경기도 인기 지역의 역세권 구축 아파트가 가격 만족도 측면에서 경쟁력을 갖추고 있습니다.

특히 방 3개짜리 25평형 역세권 아파트는 실수요자들의 수요가 꾸준하며, 광폭 발코니 구조로 실사용 면적까지 넓다면 더욱 우수한 조건이 됩니다. 또한 생애 최초 대출, 신생아 특례대출 등 다양한 정책 대출을 활용할 수 있어 수요 기반도 탄탄합니다.

이와 함께 해당 단지의 과거 거래량, 평형의 희소성 등 환금성 여부를 반드시 체크해야 합니다.
부동산 시장의 유동성이 떨어질 경우 가장 타격을 받는 것은 환금성이 낮은 매물입니다.

투자 관점에서는 비강남권 재건축 아파트가 상대적으로 안정적인 선택지가 될 수 있습니다.
최근 몇 년 간 공사비 상승 등의 요인으로 인해 신축 대비 가격 상승 폭이 제한적이었기 때문입니다.

실제로 마포구를 예로 들면,
신축 아파트는 2023년 47.2%, 2024년 19.5%의 가격 상승률을 보였으나, 재건축 아파트는 2023년 30.4%, 2024년 11.8% 상승에 그쳤습니다.

그러나 최근 공사비가 안정세를 보이고, 용적률 상향과 정비사업 절차 간소화 등 재건축에 유리한 정책 변화가 이어지면서 상황이 달라지고 있습니다. 일반 분양가는 계속 오르는데 비해 재건축 단지는 상대적으로 프리미엄이 덜 형성되어 있어 향후 상승 여력이 기대됩니다.

특히 대지 지분이 넓고, 사업성이 양호한 재건축 단지라면 중장기 투자처로 검토해볼 만합니다.