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  • 내 집 마련 고민 중이라면… 서울 집값 흐름 파악

    내 집 마련 고민 중이라면… 서울 집값 흐름 파악

    서울 집값 이야기가 다시 뜨겁습니다. 최근 모임에서도 부동산 관련 대화가 빠지지 않고 등장하죠.
    특히 서울 집값이 다시 오르고 있다는 소식에 ‘지금 사야 할까?’, ‘조금 더 기다려야 할까?’ 고민하시는 분들이 많습니다.

    현재 서울 부동산 시장의 흐름과 함께, 실수요자와 투자자 모두가 참고할 수 있게 내용 정리해보았습니다.

    서울 집값, 왜 다시 오르고 있을까

    최근 서울 집값은 강남권에서 시작된 매수 열기가 한강변과 기타 지역으로 확산되며 다시 상승세를 보이고 있습니다. 이러한 흐름은 세 가지 요인에 의해 촉발된 것으로 보입니다.

    첫째, 서울의 주택 공급 부족으로 인해 전월세 가격이 오르고 있습니다. 이에 따라 매매 가격도 동반 상승하는 분위기가 형성되고 있죠.

    둘째, 기준금리 인하에 대한 기대감도 영향을 미치고 있습니다. 금리가 낮아지면 대출 부담이 줄어들기 때문에 매수세가 다시 살아날 가능성이 큽니다.

    셋째, 7월부터 시행될 스트레스 DSR 3단계로 인해 대출 한도가 줄어들 예정입니다. 이에 따라 대출 여건이 더 어려워지기 전에 매수하려는 수요가 일시적으로 늘어난 상황입니다.

    부동산 하반기에는 어떻게 될까?

    하반기 주택 시장은 불확실성이 더 커질 전망입니다.
    이른바 ‘3고 시대’, 즉 고물가, 고금리, 고대출 규제 환경이 지속될 가능성이 높기 때문입니다.

    첫 번째로는 고물가입니다. 물가 상승은 가계 부담을 키우고, 부동산 투자 여력을 약화시킵니다.

    두 번째는 금리입니다. 미국의 금리 인하가 예상보다 지연되면서 국내 금리 인하 시점도 불확실해졌습니다. 실제로 인하가 이루어지더라도 그 속도는 제한적일 수 있습니다.

    세 번째는 대출 규제입니다. 7월 시행 예정인 스트레스 DSR 3단계는 실수요자의 대출 한도를 줄여 자금 마련에 부담을 더할 수 있습니다. 여기에 정부가 추가로 대출이나 세금 규제를 내놓을 가능성도 상존합니다.

    building-5523630_1280-682x1024 내 집 마련 고민 중이라면… 서울 집값 흐름 파악

    실수요자 주목

    내 집 마련을 고민 중인 실수요자라면 ‘가격 하방’과 ‘환금성’을 가장 우선적으로 고려해야 합니다.
    서울 역세권에 위치한 구축 아파트, 또는 수도권 외곽의 15년 차 내외 소형 평형 아파트는 눈여겨볼 만합니다.

    최근 수도권 외곽 신축 아파트의 분양가가 8억~9억 원을 넘어서면서, 오히려 서울이나 경기도 인기 지역의 역세권 구축 아파트가 가격 만족도 측면에서 경쟁력을 갖추고 있습니다.

    특히 방 3개짜리 25평형 역세권 아파트는 실수요자들의 수요가 꾸준하며, 광폭 발코니 구조로 실사용 면적까지 넓다면 더욱 우수한 조건이 됩니다. 또한 생애 최초 대출, 신생아 특례대출 등 다양한 정책 대출을 활용할 수 있어 수요 기반도 탄탄합니다.

    이와 함께 해당 단지의 과거 거래량, 평형의 희소성 등 환금성 여부를 반드시 체크해야 합니다.
    부동산 시장의 유동성이 떨어질 경우 가장 타격을 받는 것은 환금성이 낮은 매물입니다.

    투자자라면 비강남 재건축 단지 검토

    투자 관점에서는 비강남권 재건축 아파트가 상대적으로 안정적인 선택지가 될 수 있습니다.
    최근 몇 년 간 공사비 상승 등의 요인으로 인해 신축 대비 가격 상승 폭이 제한적이었기 때문입니다.

    실제로 마포구를 예로 들면,
    신축 아파트는 2023년 47.2%, 2024년 19.5%의 가격 상승률을 보였으나, 재건축 아파트는 2023년 30.4%, 2024년 11.8% 상승에 그쳤습니다.

    그러나 최근 공사비가 안정세를 보이고, 용적률 상향과 정비사업 절차 간소화 등 재건축에 유리한 정책 변화가 이어지면서 상황이 달라지고 있습니다. 일반 분양가는 계속 오르는데 비해 재건축 단지는 상대적으로 프리미엄이 덜 형성되어 있어 향후 상승 여력이 기대됩니다.

    특히 대지 지분이 넓고, 사업성이 양호한 재건축 단지라면 중장기 투자처로 검토해볼 만합니다.

  • dsr3단계 한도와 계산

    dsr3단계 한도와 계산

    DSR 3단계: 대출 한도 얼마나 줄어들고, 어떻게 계산될까?

    2025년 7월 1일부터 시행되는 DSR 3단계(3단계 스트레스 DSR)는 부동산 및 가계대출 규제를 강화하는 제도입니다.

    dsr3단계는 대출자의 상환 능력을 평가할 때 실제 적용되는 대출금리가 아닌, 미래의 금리 인상 가능성까지 고려한 더 높은 가상의 금리, 즉 ‘스트레스 금리’를 적용하여 대출 한도를 산정한다는 점입니다.

    대출을 계획 중인 많은 분들이 자신의 대출 한도가 얼마나 줄어들지, 어떻게 계산해야 할지 궁금해하고 계십니다.

    오늘은 DSR 3단계의 주요 내용과 대출 한도 계산 방법에 대해 자세히 알아보겠습니다.

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    dsr3단계 한도

    DSR 3단계, 무엇이 달라지나요?

    DSR 3단계의 가장 큰 변화는 대출 한도 산정 방식입니다.

    대출자의 상환 부담을 더욱 엄격하게 평가하여 금리 상승과 같은 미래 위험에 대비하는 것이 주요 취지입니다. 이를 통해 가계부채를 안정적으로 관리하고 부동산 시장 과열을 억제하려는 목적도 있습니다.

    주요 내용:

    • 적용 대상 확대:
      • 수도권(서울·경기·인천) 지역의 모든 가계대출(주택담보대출, 신용대출, 기타대출 등)에 DSR 3단계가 적용됩니다.
      • 지방(비수도권)의 주택담보대출은 2025년 12월 말까지는 현재 시행 중인 2단계 스트레스 금리(0.75%p 가산)가 적용됩니다.
    • 스트레스 금리 차등 적용:
      • 수도권: 실제 대출금리에 1.5%p를 더한 스트레스 금리를 적용하여 DSR을 산정합니다.
      • 지방 (주택담보대출, 2025년 12월 말까지): 실제 대출금리에 0.75%p를 더한 스트레스 금리를 적용합니다.
    • 대출 한도 축소 효과:
      • 스트레스 금리가 적용되면 대출자의 연간 원리금 상환액이 더 크게 계산되어, 결과적으로 대출 가능한 한도가 줄어들게 됩니다.
      • 예를 들어, 연소득 5,000만 원인 사람이 30년 만기 변동금리 4%로 주택담보대출을 받을 경우, 기존에는 약 3억 300만 원까지 대출이 가능했다면, DSR 3단계 적용 시에는 약 2억 9,300만 원으로 한도가 감소할 수 있습니다.

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    dsr3단계 한도

    DSR 3단계, 대출 한도 계산 방법은?

    1. 스트레스 금리 적용:
      • 수도권 및 전 금융권 가계대출: 실제 대출금리 + 1.5%p.
      • 지방 주택담보대출 (2025년 12월 말까지): 실제 대출금리 + 0.75%p.
    2. 스트레스 금리가 적용된 연간 원리금 상환액 계산:
      • 대출 희망 금액, 대출 만기, 그리고 위에서 계산된 스트레스 금리를 기준으로 연간 원리금 상환액을 산출합니다.
      • 예를 들어, 실제 금리가 4%이고 스트레스 가산금리가 1.5%p라면, 5.5%의 금리를 기준으로 원리금을 계산하게 됩니다.
    3. DSR 산출:
      • 계산된 연간 원리금 상환액을 연소득으로 나누고 100을 곱하여 DSR 비율을 구합니다:
      • 이 DSR 비율이 금융기관의 기준(통상적으로 은행권 40%, 비은행권 50%)을 넘지 않도록 대출 한도가 설정됩니다.
    4. 최대 대출 한도 결정:
      • DSR 기준을 충족하는 최대 대출 가능 금액을 역으로 계산합니다. 이는 보통 다음의 방식으로 이루어집니다:
        • (연소득 × DSR 기준(%)) ÷ (스트레스 금리가 적용된 대출의 단위 금액당 연간 원리금 상환액).
        • 또는 엑셀이나 금융기관의 대출한도계산기를 통해 DSR 기준을 넘지 않는 최대 대출 금액을 반복 계산하여 도출합니다.

    계산 예시:

    • 연소득: 6,000만 원
    • 대출 조건: 30년 만기, 변동금리 (실제 금리 4%)
    • 적용 스트레스 금리: 수도권 기준으로 실제 금리 4% + 가산금리 1.5%p = 5.5%
    • DSR 기준: 40% (은행권 가정)

    1. 연간 최대 원리금 상환 가능액: 6,000만 원 × 40% = 2,400만 원.
    2. 대출 한도: 5.5% 금리, 30년 만기로 연간 원리금 상환액이 2,400만 원이 되는 대출 원금을 찾습니다. 이 경우 약 3억 7,000만 원에서 3억 8,000만 원 수준으로 계산될 수 있습니다 (실제 금융기관 계산기 결과에 따라 다소 차이가 있을 수 있음)

    DSR 3단계 시행으로 인해 대출 한도 산정 시 실제 금리보다 1.5%p(수도권 기준) 더 높은 스트레스 금리가 적용되어, 대출자의 상환 능력이 더욱 엄격하게 보게됩니다.

    이는 곧 동일한 소득 수준이라도 기존보다 대출 가능한 금액이 줄어든다는 것을 의미합니다.

    따라서 대출을 계획하고 계신다면, 강화된 DSR 3단계 규정을 미리 확인하고 본인의 대출 한도에 어떤 영향이 있을지 꼼꼼히 살펴보시는 것이 중요합니다.

    DSR 규제, 대출 영향 알아보기