실거주 -

청약이나 세금 혜택을 위해 실거주 요건은 갈수록 강화되고 있습니다.
하지만 실거주를 반드시 지키고 싶어도, 예상 못한 이사 사정·직장 이동·가족 문제 등으로
조건을 못 맞추게 되는 경우가 많습니다.

문제는 실거주 요건을 못 맞추면 양도세 폭탄부터 청약 자격 제한, 대출 회수까지
여러 가지 불이익이 한 번에 올 수 있다는 점입니다.

이번 글에서는 실거주 요건을 충족하지 못했을 때 실제로 발생하는 문제와
현실적으로 손해를 줄일 수 있는 방법을 하나씩 정리해 드립니다.

실거주 요건

실거주 요건은 주택 구입 후 일정 기간을 본인과 가족이 직접 거주해야 한다는 조건입니다.

이처럼 청약부터 세금까지 모든 혜택이 ‘실거주’를 전제로 설계되어 있기 때문에
무심코 조건을 놓치면 손해가 커질 수밖에 없습니다.

아파트 실거주 요건을 충족하지 못하면 대표적으로 아래 상황이 발생합니다.

📌 실제 사례:
서울 ○○동에 신규 입주한 A씨는 직장 발령으로 실거주 요건을 못 맞춰
양도세 0원 → 약 4,500만원 추가로 납부한 사례가 있었습니다.
이처럼 실제로는 ‘못 살아서 어쩔 수 없다’고 넘어가지 않습니다.

✔ 갑작스런 발령, 해외 파견:
주된 원인 1위입니다. 세법상 ‘불가피 사유’로 일부 인정될 수 있으나,
회사 인사발령 증명, 출장 명령서, 급여 자료 등 증빙이 필수입니다.

✔ 가족 사정:
건강 문제나 부모 간병으로 실거주가 어려운 경우도 있지만
이 경우에도 관련 진단서, 가족관계 증빙 등 구체적 자료를 요구받습니다.

✔ 자금 사정 악화:
중도금, 잔금을 못 맞추는 경우 실거주 대신 전월세 돌려야 하는 케이스도 많습니다.
그러나 실거주 대신 임대는 무조건 위반으로 보게 됩니다.

실거주 요건을 못 맞춘다고 무조건 끝난 게 아닙니다.
몇 가지 현실 대안을 꼭 검토해보세요.

▶ 불가피 사유로 감면 요청:
국세청은 불가피 사유를 일부 인정합니다.
대표적 예: 직장 발령, 질병, 사망, 가족 간병.
단, ‘정황 설명’만으로는 불가능 → 증빙 필수.

▶ 임대사업자 등록 검토:
거주 불가 시 일부 지역은 조건 맞으면 임대사업자 등록으로 일부 혜택 유지 가능.
다만 등록요건, 기간 제한 반드시 체크해야 함.

▶ 양도세 시뮬레이션:
실거주 기간이 불충분하면, 미리 양도세 계산기를 돌려
세금 충격을 파악하고 매도 시점·증여 여부를 조정하는 게 중요.

▶ 사전 전문가 상담:
세무사, 법무사, 컨설턴트 등과 사전에 상담하여
가장 손해가 적은 구조로 매도·증여·임대 전환.

많은 분들이 실거주 요건을 단순히 전입신고만 하면 끝이라 생각합니다.
하지만 실제 세무조사에서는 아래 서류를 함께 요구합니다.

실거주 기간이 부족하다면 증빙을 철저히 모아 두는 게 가장 좋은 방법입니다.

대표님 실제로도 보셨겠지만
실거주 요건은 법령+세법+지역별 조례+청약 규정이 얽혀 있어서
정보 하나 놓치면 손해가 수천만 원입니다.

그래서 세무사, 법무사, 공인중개사 등 전문가와 최소 1회 상담은
무조건 권장드립니다.