서울 강남은 여전히 부동산 시장에서 가장 강력한 중심입니다.
수많은 규제에도 불구하고 여전히 ‘오르는 곳’, ‘가지고 싶은 곳’으로 평가받는 곳이죠.
하지만 강남 진입 장벽은 점점 더 높아지고 있고, 많은 수요자와 투자자들은 이제 “그 다음은 어디인가?”에 더 주목하고 있습니다.
최근 조선일보 경제 유튜브 채널 ‘머니 명강’ 시리즈에서 강남 토박이이자 도시문헌학자로 알려진 김시덕 박사가 흥미로운 분석을 내놨습니다.
강남이 왜 성공했고, 앞으로 ‘제2의 강남’이 될 만한 조건과 장소는 어디인지에 대한 통찰이 담겨 있습니다.
강남은 어떻게 만들어졌나?
김시덕 박사는 강남의 성장은 단순히 계획된 개발이 아니라, 계획이 무산된 뒤 민간이 만들어낸 도시의 사례라고 설명합니다.
초기엔 강북에서 공공기관을 강남으로 옮겨오려는 정부 계획이 있었지만, 실패로 끝났고,
그 대신 경부고속도로, 민간 상권, 자발적 유입이 강남을 오늘날의 도시로 만들었습니다.
심지어 압구정, 서초, 수서 일대에서 벌어진 부동산 비리 사건조차 강남의 브랜드 가치를 키우는 아이러니한 계기가 되었다고 합니다.
이로 인해 “부자 = 강남”이라는 인식이 굳어졌고, 그 인식이 수요를 불러오는 선순환이 만들어졌다는 분석입니다.
제2의 강남, 그 조건은 무엇인가
강남이 성공한 이유는 단순히 조용한 고급 주거지가 있었기 때문이 아닙니다.
사람이 끊임없이 오가고, 상업과 주거가 동시에 살아 있고, 24시간 불이 꺼지지 않는 도시였기 때문에 가능한 일이었습니다.
김시덕 박사는 다음과 같은 조건이 ‘제2의 강남’의 이라고 얘기하고 있습니다.
- 전국 단위의 유동인구가 유입되는 곳
- 교통망과 산업망이 만나는 접점
- 배후 수요가 안정적으로 뒷받침되는 구조
- 외지인도 쉽게 접근 가능한 상업 중심지
강남 다음, 어디를 봐야 하나
김 박사는 서울 강남의 영향력이 두 개의 축으로 확장되고 있다고 설명합니다.
첫째는 기존 강남3구 내부의 재편입니다.
압구정, 도곡, 대치 같은 북부권에서강남역 일대(서초 북부) 잠실문정장지(송파 북부)
GTX-A, SRT가 교차하는 수서역 일대로 강남의 핵심이 점점 남쪽과 동쪽으로 이동하고 있다는 겁니다.
둘째는 수도권 외곽, 이른바 ‘반도체 벨트’입니다.
수원 동부, 평택 고덕, 천안·아산, 청주·오송까지 이어지는
이 지역은 반도체 기반의 산업이 밀집돼 있으며, 수도권 교통망과 연계되어 신규 인구와 자본이 유입되는 축으로 성장하고 있습니다.
단순히 아파트 값이 오른다고 주목할 것이 아니라,
교통과 산업, 인구가 얽히는 구조 속에서 도시의 부가가치를 파악하는 것이 중요하다는 것이 김 박사의 핵심 메시지입니다.
‘오르는 집’이 아닌 ‘살아나는 도시’를 봐야 할 때
강남은 이제 더 이상 하나의 지역이 아니라, 도시 성장의 모델로 해석되고 있습니다.
그리고 그 모델은 지금도 다른 곳에서 재현되고 있습니다.
서울 안에서는 수서, 문정, 잠실이
수도권과 충청권에서는 평택, 아산, 오송이 ‘다음 강남’이 될 수 있는 조건을 하나둘씩 갖추기 시작했습니다.
투자를 고민하고 있다면, 단지 집값의 숫자보다 도시의 흐름을 먼저 살펴야 할 때입니다.
강남이 어떻게 만들어졌는지를 이해한다면,
강남 다음에 오는 곳이 어디일지도 자연스럽게 보일 수 있습니다.