알아야 산다
손님이 "대출 얼마 나와요?" 물을 때, 감으로 답하면 계약 깨집니다
상담이 잘 풀렸습니다. 손님도 마음에 들어 하고, 동·호수까지 봐뒀습니다. 그런데 마지막에 꼭 나오는 한마디가 있죠.
여기서 예전 감으로 "한도 넉넉히 나오세요"라고 답했다가, 손님이 은행 다녀와서 "왜 말이 다르냐"고 하면 그 상담은 거기서 끝입니다. 신뢰가 한 번 깨지면 다시 안 옵니다.
문제는 지금 대출 규제가 예전과 완전히 달라졌다는 겁니다. 같은 집값이어도 손님 상황에 따라 한도가 천차만별이고, "집값 × LTV"로 계산하던 시절은 끝났습니다. 그래서 요즘은 대출 질문이 상담의 함정이자, 제대로 답하면 신뢰를 얻는 기회입니다. 오늘은 그 응대법을 정리합니다.
■ 지금 뭐가 바뀌었나 - '6-4-2'만 기억하세요
복잡한 규제 다 외울 필요 없습니다. 핵심 줄기 하나만 기억하면 됩니다. 수도권·규제지역에서 집 살 때 주택담보대출 한도가 집값에 따라 6억 → 4억 → 2억으로 잘립니다.
· 15억 이하 → 한도 6억
· 15억 초과 ~ 25억 이하 → 한도 4억
· 25억 초과 → 한도 2억
여기에 두 가지가 더 얹힙니다. 하나는 스트레스 DSR입니다. 갚아야 할 이자를 실제보다 높게 잡아서 한도를 한 번 더 깎는 제도예요. 소득이 높아도 빌릴 수 있는 돈이 생각보다 적게 나오는 이유가 이겁니다. 또 하나는 전입 의무. 주담대 받으면 정해진 기간 안에 실제로 들어가 살아야 합니다.
즉 옛날엔 "집값 × LTV"가 한도의 끝이었는데, 지금은 그 위에 6-4-2 상한과 DSR이 한 번 더 잘라냅니다. 이걸 모르고 답하면 무조건 부풀려서 말하게 됩니다.
■ 주택 수별로 정리하면 이렇습니다
손님이 "나는 어디에 해당되지?"를 바로 찾을 수 있게, 주택 수 기준으로 정리한 표입니다.
| 구분 | 주택구입 대출 | 한 줄 핵심 |
|---|
| 무주택 실수요 | 6-4-2 상한 적용
(생애최초 LTV 70%) | 그나마 길이 열려 있음 |
1주택
(갈아타기) | 기존 집 6개월 내
처분 조건부 | "처분 조건" 꼭 짚어야 |
| 다주택 | 추가 구입 목적
주담대 사실상 금지 | "되세요" 단정 금지 |
위 한도 위에 수도권은 스트레스 DSR이 한 번 더 적용된다는 걸 잊으면 안 됩니다. 표에 적힌 한도는 "최대 이만큼까지"이고, 실제로는 소득·기존 대출에 따라 그보다 줄어듭니다.
■ 금액대별로 보면 한도가 이렇게 잘립니다
손님 매수가에 바로 대입해볼 수 있게 금액대로 정리했습니다. 정확한 금액은 소득과 DSR에 따라 달라지니, 흐름만 보세요.
| 매수가 | 주담대 한도 상한 | 체감 |
|---|
| 15억 이하 | 6억 | 상한 안에 들어와 부담 적은 편 |
| 15억 초과 ~ 25억 | 4억 | 자기자금이 더 필요해짐 |
| 25억 초과 | 2억 | 현금 없으면 사실상 어려움 |
예를 들어 20억짜리 집을 보러 온 손님이 "옛날엔 한 12억 나왔는데"라고 해도, 지금은 한도가 4억에서 막힙니다. 나머지는 전부 자기자금이라는 얘기죠. 이걸 상담 초반에 짚어주지 않으면, 손님은 막판에 자금 계획이 무너집니다.
여기에 '지역'까지 겹칩니다
위 규제는 수도권·규제지역 기준입니다. 서울 전역과 수도권 규제지역은 위 규제가 그대로 적용되고, 지방 비규제 지역은 상대적으로 숨통이 트입니다. 같은 매수가라도 어느 현장이냐, 규제지역이냐 아니냐로 한 번 더 갈립니다. 그래서 우리 현장이 어느 구간에 들어가는지부터 정확히 알고 있어야 합니다.
■ 진짜 중요한것은은 '중도금'이 아니라 '잔금'입니다
분양 손님이 가장 많이 당하는 부분이 이겁니다. 중도금 대출은 집단대출이라 비교적 수월하게 실행됩니다. 그래서 손님은 "어, 대출 되네?" 하고 안심합니다. 그런데 입주 시점에 중도금이 잔금대출(주담대)로 넘어가는 순간, 그때 6-4-2와 DSR이 적용됩니다.
| 구분 | 중도금 대출 | 잔금 대출(전환) |
|---|
| 실행 시점 | 계약 후 회차별 | 입주 시점 |
| 심사 기준 | 집단대출
(사업장 중심) | 개인 소득·신용·DSR |
| 규제 적용 | 상대적으로 수월 | 6-4-2·DSR 본격 적용 |
| 손님 체감 | "어, 되네?" | "왜 한도가 줄었지?" |
중도금만 보고 안심했다가 입주 때 잔금을 못 치는 사고가 여기서 납니다. 이걸 계약 전에 미리 짚어주는 상담사가 신뢰를 얻습니다. "지금 중도금 되는 거랑, 입주 때 잔금 되는 건 다릅니다. 잔금은 입주 6개월 전쯤 한 번 더 점검하셔야 해요." 이 한마디가 나중에 큰 분쟁을 막아줍니다.
■ "대출 얼마 나와요?" 응대 - 즉답하지 마세요
대출 질문에 바로 숫자를 던지면 안 됩니다. 손님 상황을 모르고 답하는 순간 거의 틀립니다. 먼저 되물어서 3가지를 확인하세요.
① 무주택인지, 1주택인지, 다주택인지
② 매수하려는 가격대
③ 소득과 기존 대출 (DSR에 직결)
💬 응대 멘트 예시
"대출은 손님 상황마다 완전히 달라져서, 제가 대충 말씀드리면 오히려 헷갈리세요. 몇 가지만 여쭤보고 정확하게 잡아드릴게요. 혹시 지금 보유하고 계신 집이 있으세요?"
포인트는 이겁니다. 즉답하는 사람보다, 정확히 잡아주는 사람이 전문가로 보입니다. 손님은 "이 사람은 대충 안 말하네"라고 느끼는 순간 마음을 엽니다.
■ 손님 유형별 답변
무주택 실수요 손님 - 그나마 길이 열려 있는 쪽입니다. 생애최초 우대 같은 챙길 거리를 짚어주세요.
"무주택이시면 지금 규제에서 가장 유리한 쪽이세요. 생애최초 조건도 챙겨드릴 수 있고요. 다만 대출받으시면 정해진 기간 안에 실제로 들어가 사셔야 하는 전입 조건이 있습니다."
1주택 갈아타기 손님 - 기존 집 처분 조건이 핵심입니다. 이걸 안 짚으면 나중에 대출이 막힙니다.
"지금 집 한 채 있으시면, 기존 집을 정해진 기간 안에 처분하는 조건으로 가야 대출이 나옵니다. 이 조건을 안 맞추면 추가 대출이 어려우세요. 처분 계획부터 같이 잡아보시죠."
다주택 손님 - 사실상 막혀 있습니다. 섣불리 "되세요"라고 하면 안 됩니다.
"이미 여러 채 보유하고 계시면 수도권·규제지역에서는 추가 구입 목적 대출이 사실상 막혀 있습니다. 제가 여기서 단정 드리기보다, 협약은행에 사전 상담 한번 잡아드릴게요. 그게 제일 정확합니다."
■ 절대 하면 안 되는 말 3가지
1. "대출 다 나와요" - 단정하는 순간 끝. 은행 갔다 오면 신뢰가 무너집니다.
2. 옛날 한도(집값 × LTV)로만 계산하기 - 6-4-2 상한과 DSR이 빠지면 실제보다 무조건 부풀려집니다.
3. 대출·세금 상담까지 직접 떠맡기 - 우리는 상담사지 은행·세무사가 아닙니다. "협약은행 / 대출상담사 연결해드릴게요"가 정답입니다.
■ 손님 대출 질문 받기 전 체크리스트
☐ 우리 현장 협약은행·중도금 조건(이자후불/무이자 여부) 숙지
☐ 손님 주택 수·매수가·소득 파악하는 질문 세트 준비
☐ "잔금대출은 입주 시점에 다시 점검" 안내 멘트
☐ 애매하면 협약은행 사전 상담으로 연결
💡 잇다의 한 수 팁 - 규제를 '거절'이 아니라 '내 편'으로
여기까지 읽으면 "그래서 대출 막혀서 손님 보내야 하나" 싶으실 겁니다. 아닙니다. 진짜 선수는 규제를 거절 사유가 아니라 클로징 무기로 씁니다.
손님이 "대출이 막혀서 못 사겠네요" 하면, 보통 상담사는 같이 한숨 쉽니다. 그런데 이렇게 돌려보세요.
"맞습니다, 지금 대출 빡빡하죠. 그런데 바꿔 생각하면, 그 규제 때문에 못 들어오는 사람이 그만큼 많다는 뜻이에요. 예전 같으면 이 동·호수 벌써 빠졌습니다. 지금 남아있는 게 오히려 기회인 거예요."
규제는 손님만 막는 게 아니라 경쟁자도 막습니다. 다들 "지금은 때가 아니다"라며 빠질 때, 조건 되는 손님한테는 오히려 매물도 동·호수도 여유가 생기는 시기죠. 이 프레임 하나로 손님 머릿속이 "못 산다"에서 "지금 사야 하나"로 넘어갑니다.
핵심은, 규제를 설명만 하고 끝내면 손님을 주저앉히는 거고, 규제 끝에 "그래서 지금이 기회"를 붙이면 계약으로 끌고 가는 겁니다. 같은 규제, 다른 마무리. 그 차이가 계약을 만듭니다.
■ 정리
지금 대출은 "집값 × LTV"가 아니라, 그 위에 6-4-2 상한과 DSR이 한 번 더 잘라내는 구조입니다. 무주택·1주택·다주택에 따라 길이 완전히 다르고, 중도금이 된다고 잔금까지 되는 것도 아닙니다.
대출은 내가 답하는 게 아니라, 정확히 잡아주는 겁니다. 모르면 은행으로 연결하세요. 그게 신뢰를 만듭니다.
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본 글의 대출 한도·LTV·DSR·규제지역 기준은 2026년 6월 시점의 일반 정보이며, 정부 정책·시장 금리·금융사 내부 규정에 따라 수시로 변동됩니다. 또한 한도와 가능 여부는 손님의 주택 수·소득·기존 대출·지역에 따라 달라집니다. 실제 대출 가능 여부와 정확한 조건은 반드시 해당 현장 협약은행 및 금융기관을 통해 확인하시기 바랍니다.
손님이 "대출 얼마 나와요?" 물을 때, 감으로 답하면 계약 깨집니다
상담이 잘 풀렸습니다. 손님도 마음에 들어 하고, 동·호수까지 봐뒀습니다. 그런데 마지막에 꼭 나오는 한마디가 있죠.
"그래서 저 대출은 얼마나 나와요?"
여기서 예전 감으로 "한도 넉넉히 나오세요"라고 답했다가, 손님이 은행 다녀와서 "왜 말이 다르냐"고 하면 그 상담은 거기서 끝입니다. 신뢰가 한 번 깨지면 다시 안 옵니다.
문제는 지금 대출 규제가 예전과 완전히 달라졌다는 겁니다. 같은 집값이어도 손님 상황에 따라 한도가 천차만별이고, "집값 × LTV"로 계산하던 시절은 끝났습니다. 그래서 요즘은 대출 질문이 상담의 함정이자, 제대로 답하면 신뢰를 얻는 기회입니다. 오늘은 그 응대법을 정리합니다.
■ 지금 뭐가 바뀌었나 - '6-4-2'만 기억하세요
복잡한 규제 다 외울 필요 없습니다. 핵심 줄기 하나만 기억하면 됩니다. 수도권·규제지역에서 집 살 때 주택담보대출 한도가 집값에 따라 6억 → 4억 → 2억으로 잘립니다.
· 15억 이하 → 한도 6억
· 15억 초과 ~ 25억 이하 → 한도 4억
· 25억 초과 → 한도 2억
여기에 두 가지가 더 얹힙니다. 하나는 스트레스 DSR입니다. 갚아야 할 이자를 실제보다 높게 잡아서 한도를 한 번 더 깎는 제도예요. 소득이 높아도 빌릴 수 있는 돈이 생각보다 적게 나오는 이유가 이겁니다. 또 하나는 전입 의무. 주담대 받으면 정해진 기간 안에 실제로 들어가 살아야 합니다.
즉 옛날엔 "집값 × LTV"가 한도의 끝이었는데, 지금은 그 위에 6-4-2 상한과 DSR이 한 번 더 잘라냅니다. 이걸 모르고 답하면 무조건 부풀려서 말하게 됩니다.
■ 주택 수별로 정리하면 이렇습니다
손님이 "나는 어디에 해당되지?"를 바로 찾을 수 있게, 주택 수 기준으로 정리한 표입니다.
(생애최초 LTV 70%)
(갈아타기)
처분 조건부
주담대 사실상 금지
위 한도 위에 수도권은 스트레스 DSR이 한 번 더 적용된다는 걸 잊으면 안 됩니다. 표에 적힌 한도는 "최대 이만큼까지"이고, 실제로는 소득·기존 대출에 따라 그보다 줄어듭니다.
■ 금액대별로 보면 한도가 이렇게 잘립니다
손님 매수가에 바로 대입해볼 수 있게 금액대로 정리했습니다. 정확한 금액은 소득과 DSR에 따라 달라지니, 흐름만 보세요.
예를 들어 20억짜리 집을 보러 온 손님이 "옛날엔 한 12억 나왔는데"라고 해도, 지금은 한도가 4억에서 막힙니다. 나머지는 전부 자기자금이라는 얘기죠. 이걸 상담 초반에 짚어주지 않으면, 손님은 막판에 자금 계획이 무너집니다.
여기에 '지역'까지 겹칩니다
위 규제는 수도권·규제지역 기준입니다. 서울 전역과 수도권 규제지역은 위 규제가 그대로 적용되고, 지방 비규제 지역은 상대적으로 숨통이 트입니다. 같은 매수가라도 어느 현장이냐, 규제지역이냐 아니냐로 한 번 더 갈립니다. 그래서 우리 현장이 어느 구간에 들어가는지부터 정확히 알고 있어야 합니다.
■ 진짜 중요한것은은 '중도금'이 아니라 '잔금'입니다
분양 손님이 가장 많이 당하는 부분이 이겁니다. 중도금 대출은 집단대출이라 비교적 수월하게 실행됩니다. 그래서 손님은 "어, 대출 되네?" 하고 안심합니다. 그런데 입주 시점에 중도금이 잔금대출(주담대)로 넘어가는 순간, 그때 6-4-2와 DSR이 적용됩니다.
(사업장 중심)
중도금만 보고 안심했다가 입주 때 잔금을 못 치는 사고가 여기서 납니다. 이걸 계약 전에 미리 짚어주는 상담사가 신뢰를 얻습니다. "지금 중도금 되는 거랑, 입주 때 잔금 되는 건 다릅니다. 잔금은 입주 6개월 전쯤 한 번 더 점검하셔야 해요." 이 한마디가 나중에 큰 분쟁을 막아줍니다.
■ "대출 얼마 나와요?" 응대 - 즉답하지 마세요
대출 질문에 바로 숫자를 던지면 안 됩니다. 손님 상황을 모르고 답하는 순간 거의 틀립니다. 먼저 되물어서 3가지를 확인하세요.
① 무주택인지, 1주택인지, 다주택인지
② 매수하려는 가격대
③ 소득과 기존 대출 (DSR에 직결)
💬 응대 멘트 예시
"대출은 손님 상황마다 완전히 달라져서, 제가 대충 말씀드리면 오히려 헷갈리세요. 몇 가지만 여쭤보고 정확하게 잡아드릴게요. 혹시 지금 보유하고 계신 집이 있으세요?"
포인트는 이겁니다. 즉답하는 사람보다, 정확히 잡아주는 사람이 전문가로 보입니다. 손님은 "이 사람은 대충 안 말하네"라고 느끼는 순간 마음을 엽니다.
■ 손님 유형별 답변
무주택 실수요 손님 - 그나마 길이 열려 있는 쪽입니다. 생애최초 우대 같은 챙길 거리를 짚어주세요.
"무주택이시면 지금 규제에서 가장 유리한 쪽이세요. 생애최초 조건도 챙겨드릴 수 있고요. 다만 대출받으시면 정해진 기간 안에 실제로 들어가 사셔야 하는 전입 조건이 있습니다."
1주택 갈아타기 손님 - 기존 집 처분 조건이 핵심입니다. 이걸 안 짚으면 나중에 대출이 막힙니다.
"지금 집 한 채 있으시면, 기존 집을 정해진 기간 안에 처분하는 조건으로 가야 대출이 나옵니다. 이 조건을 안 맞추면 추가 대출이 어려우세요. 처분 계획부터 같이 잡아보시죠."
다주택 손님 - 사실상 막혀 있습니다. 섣불리 "되세요"라고 하면 안 됩니다.
"이미 여러 채 보유하고 계시면 수도권·규제지역에서는 추가 구입 목적 대출이 사실상 막혀 있습니다. 제가 여기서 단정 드리기보다, 협약은행에 사전 상담 한번 잡아드릴게요. 그게 제일 정확합니다."
■ 절대 하면 안 되는 말 3가지
1. "대출 다 나와요" - 단정하는 순간 끝. 은행 갔다 오면 신뢰가 무너집니다.
2. 옛날 한도(집값 × LTV)로만 계산하기 - 6-4-2 상한과 DSR이 빠지면 실제보다 무조건 부풀려집니다.
3. 대출·세금 상담까지 직접 떠맡기 - 우리는 상담사지 은행·세무사가 아닙니다. "협약은행 / 대출상담사 연결해드릴게요"가 정답입니다.
■ 손님 대출 질문 받기 전 체크리스트
☐ 우리 현장 협약은행·중도금 조건(이자후불/무이자 여부) 숙지
☐ 손님 주택 수·매수가·소득 파악하는 질문 세트 준비
☐ "잔금대출은 입주 시점에 다시 점검" 안내 멘트
☐ 애매하면 협약은행 사전 상담으로 연결
💡 잇다의 한 수 팁 - 규제를 '거절'이 아니라 '내 편'으로
여기까지 읽으면 "그래서 대출 막혀서 손님 보내야 하나" 싶으실 겁니다. 아닙니다. 진짜 선수는 규제를 거절 사유가 아니라 클로징 무기로 씁니다.
손님이 "대출이 막혀서 못 사겠네요" 하면, 보통 상담사는 같이 한숨 쉽니다. 그런데 이렇게 돌려보세요.
"맞습니다, 지금 대출 빡빡하죠. 그런데 바꿔 생각하면, 그 규제 때문에 못 들어오는 사람이 그만큼 많다는 뜻이에요. 예전 같으면 이 동·호수 벌써 빠졌습니다. 지금 남아있는 게 오히려 기회인 거예요."
규제는 손님만 막는 게 아니라 경쟁자도 막습니다. 다들 "지금은 때가 아니다"라며 빠질 때, 조건 되는 손님한테는 오히려 매물도 동·호수도 여유가 생기는 시기죠. 이 프레임 하나로 손님 머릿속이 "못 산다"에서 "지금 사야 하나"로 넘어갑니다.
핵심은, 규제를 설명만 하고 끝내면 손님을 주저앉히는 거고, 규제 끝에 "그래서 지금이 기회"를 붙이면 계약으로 끌고 가는 겁니다. 같은 규제, 다른 마무리. 그 차이가 계약을 만듭니다.
지금 대출은 "집값 × LTV"가 아니라, 그 위에 6-4-2 상한과 DSR이 한 번 더 잘라내는 구조입니다. 무주택·1주택·다주택에 따라 길이 완전히 다르고, 중도금이 된다고 잔금까지 되는 것도 아닙니다.
대출은 내가 답하는 게 아니라, 정확히 잡아주는 겁니다. 모르면 은행으로 연결하세요. 그게 신뢰를 만듭니다.
📣 대출 규제까지 꿰고 있는 상담사가 살아남습니다.
현장구인 바로가기 →현장 구하는 중이라면, 전국 분양 현장 모집 공고를 분양을 잇다에서 확인하세요.
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본 글의 대출 한도·LTV·DSR·규제지역 기준은 2026년 6월 시점의 일반 정보이며, 정부 정책·시장 금리·금융사 내부 규정에 따라 수시로 변동됩니다. 또한 한도와 가능 여부는 손님의 주택 수·소득·기존 대출·지역에 따라 달라집니다. 실제 대출 가능 여부와 정확한 조건은 반드시 해당 현장 협약은행 및 금융기관을 통해 확인하시기 바랍니다.