dsr3단계 한도와 계산

DSR 3단계: 대출 한도 얼마나 줄어들고, 어떻게 계산될까?

2025년 7월 1일부터 시행되는 DSR 3단계(3단계 스트레스 DSR)는 부동산 및 가계대출 규제를 강화하는 제도입니다.

dsr3단계는 대출자의 상환 능력을 평가할 때 실제 적용되는 대출금리가 아닌, 미래의 금리 인상 가능성까지 고려한 더 높은 가상의 금리, 즉 ‘스트레스 금리’를 적용하여 대출 한도를 산정한다는 점입니다.

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대출을 계획 중인 많은 분들이 자신의 대출 한도가 얼마나 줄어들지, 어떻게 계산해야 할지 궁금해하고 계십니다.

오늘은 DSR 3단계의 주요 내용과 대출 한도 계산 방법에 대해 자세히 알아보겠습니다.

DSR 3단계의 가장 큰 변화는 대출 한도 산정 방식입니다.

대출자의 상환 부담을 더욱 엄격하게 평가하여 금리 상승과 같은 미래 위험에 대비하는 것이 주요 취지입니다. 이를 통해 가계부채를 안정적으로 관리하고 부동산 시장 과열을 억제하려는 목적도 있습니다.

주요 내용:

적용 대상 확대:
- 수도권(서울·경기·인천) 지역의 모든 가계대출(주택담보대출, 신용대출, 기타대출 등)에 DSR 3단계가 적용됩니다.
- 지방(비수도권)의 주택담보대출은 2025년 12월 말까지는 현재 시행 중인 2단계 스트레스 금리(0.75%p 가산)가 적용됩니다.
스트레스 금리 차등 적용:
- 수도권: 실제 대출금리에 1.5%p를 더한 스트레스 금리를 적용하여 DSR을 산정합니다.
- 지방 (주택담보대출, 2025년 12월 말까지): 실제 대출금리에 0.75%p를 더한 스트레스 금리를 적용합니다.
대출 한도 축소 효과:
- 스트레스 금리가 적용되면 대출자의 연간 원리금 상환액이 더 크게 계산되어, 결과적으로 대출 가능한 한도가 줄어들게 됩니다.
- 예를 들어, 연소득 5,000만 원인 사람이 30년 만기 변동금리 4%로 주택담보대출을 받을 경우, 기존에는 약 3억 300만 원까지 대출이 가능했다면, DSR 3단계 적용 시에는 약 2억 9,300만 원으로 한도가 감소할 수 있습니다.

스트레스 금리 적용:
- 수도권 및 전 금융권 가계대출: 실제 대출금리 + 1.5%p.
- 지방 주택담보대출 (2025년 12월 말까지): 실제 대출금리 + 0.75%p.
스트레스 금리가 적용된 연간 원리금 상환액 계산:
- 대출 희망 금액, 대출 만기, 그리고 위에서 계산된 스트레스 금리를 기준으로 연간 원리금 상환액을 산출합니다.
- 예를 들어, 실제 금리가 4%이고 스트레스 가산금리가 1.5%p라면, 5.5%의 금리를 기준으로 원리금을 계산하게 됩니다.
DSR 산출:
- 계산된 연간 원리금 상환액을 연소득으로 나누고 100을 곱하여 DSR 비율을 구합니다:
- 이 DSR 비율이 금융기관의 기준(통상적으로 은행권 40%, 비은행권 50%)을 넘지 않도록 대출 한도가 설정됩니다.
최대 대출 한도 결정:
- DSR 기준을 충족하는 최대 대출 가능 금액을 역으로 계산합니다. 이는 보통 다음의 방식으로 이루어집니다:
  - (연소득 × DSR 기준(%)) ÷ (스트레스 금리가 적용된 대출의 단위 금액당 연간 원리금 상환액).
  - 또는 엑셀이나 금융기관의 대출한도계산기를 통해 DSR 기준을 넘지 않는 최대 대출 금액을 반복 계산하여 도출합니다.

계산 예시:

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연간 최대 원리금 상환 가능액: 6,000만 원 × 40% = 2,400만 원.
대출 한도: 5.5% 금리, 30년 만기로 연간 원리금 상환액이 2,400만 원이 되는 대출 원금을 찾습니다. 이 경우 약 3억 7,000만 원에서 3억 8,000만 원 수준으로 계산될 수 있습니다 (실제 금융기관 계산기 결과에 따라 다소 차이가 있을 수 있음)

DSR 3단계 시행으로 인해 대출 한도 산정 시 실제 금리보다 1.5%p(수도권 기준) 더 높은 스트레스 금리가 적용되어, 대출자의 상환 능력이 더욱 엄격하게 보게됩니다.

이는 곧 동일한 소득 수준이라도 기존보다 대출 가능한 금액이 줄어든다는 것을 의미합니다.

따라서 대출을 계획하고 계신다면, 강화된 DSR 3단계 규정을 미리 확인하고 본인의 대출 한도에 어떤 영향이 있을지 꼼꼼히 살펴보시는 것이 중요합니다.