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서울 강남은 여전히 부동산 시장에서 가장 강력한 중심입니다.

수많은 규제에도 불구하고 여전히 ‘오르는 곳’, ‘가지고 싶은 곳’으로 평가받는 곳이죠.

하지만 강남 진입 장벽은 점점 더 높아지고 있고, 많은 수요자와 투자자들은 이제 “그 다음은 어디인가?”에 더 주목하고 있습니다.

최근 조선일보 경제 유튜브 채널 ‘머니 명강’ 시리즈에서 강남 토박이이자 도시문헌학자로 알려진 김시덕 박사가 흥미로운 분석을 내놨습니다.

강남이 왜 성공했고, 앞으로 ‘제2의 강남’이 될 만한 조건과 장소는 어디인지에 대한 통찰이 담겨 있습니다.

강남은 어떻게 만들어졌나?

김시덕 박사는 강남의 성장은 단순히 계획된 개발이 아니라, 계획이 무산된 뒤 민간이 만들어낸 도시의 사례라고 설명합니다.

초기엔 강북에서 공공기관을 강남으로 옮겨오려는 정부 계획이 있었지만, 실패로 끝났고,

그 대신 경부고속도로, 민간 상권, 자발적 유입이 강남을 오늘날의 도시로 만들었습니다.

심지어 압구정, 서초, 수서 일대에서 벌어진 부동산 비리 사건조차 강남의 브랜드 가치를 키우는 아이러니한 계기가 되었다고 합니다.

이로 인해 “부자 = 강남”이라는 인식이 굳어졌고, 그 인식이 수요를 불러오는 선순환이 만들어졌다는 분석입니다.

제2의 강남, 그 조건은 무엇인가

강남이 성공한 이유는 단순히 조용한 고급 주거지가 있었기 때문이 아닙니다.

사람이 끊임없이 오가고, 상업과 주거가 동시에 살아 있고, 24시간 불이 꺼지지 않는 도시였기 때문에 가능한 일이었습니다.

김시덕 박사는 다음과 같은 조건이 ‘제2의 강남’의 이라고 얘기하고 있습니다.

1. 전국 단위의 유동인구가 유입되는 곳
2. 교통망과 산업망이 만나는 접점
3. 배후 수요가 안정적으로 뒷받침되는 구조
4. 외지인도 쉽게 접근 가능한 상업 중심지

강남 다음, 어디를 봐야 하나

김 박사는 서울 강남의 영향력이 두 개의 축으로 확장되고 있다고 설명합니다.

첫째는 기존 강남3구 내부의 재편입니다.

압구정, 도곡, 대치 같은 북부권에서강남역 일대(서초 북부) 잠실문정장지(송파 북부)

GTX-A, SRT가 교차하는 수서역 일대로 강남의 핵심이 점점 남쪽과 동쪽으로 이동하고 있다는 겁니다.

둘째는 수도권 외곽, 이른바 ‘반도체 벨트’입니다.

수원 동부, 평택 고덕, 천안·아산, 청주·오송까지 이어지는

이 지역은 반도체 기반의 산업이 밀집돼 있으며, 수도권 교통망과 연계되어 신규 인구와 자본이 유입되는 축으로 성장하고 있습니다.

단순히 아파트 값이 오른다고 주목할 것이 아니라,

교통과 산업, 인구가 얽히는 구조 속에서 도시의 부가가치를 파악하는 것이 중요하다는 것이 김 박사의 핵심 메시지입니다.

‘오르는 집’이 아닌 ‘살아나는 도시’를 봐야 할 때

강남은 이제 더 이상 하나의 지역이 아니라, 도시 성장의 모델로 해석되고 있습니다.
그리고 그 모델은 지금도 다른 곳에서 재현되고 있습니다.

서울 안에서는 수서, 문정, 잠실이
수도권과 충청권에서는 평택, 아산, 오송이 ‘다음 강남’이 될 수 있는 조건을 하나둘씩 갖추기 시작했습니다.

투자를 고민하고 있다면, 단지 집값의 숫자보다 도시의 흐름을 먼저 살펴야 할 때입니다.

강남이 어떻게 만들어졌는지를 이해한다면,
강남 다음에 오는 곳이 어디일지도 자연스럽게 보일 수 있습니다.

신속통합기획, 일명 ‘신통기획’은 서울시가 추진하는 도시·건축·환경·교통 계획 통합 심의 방식입니다.
기존 정비사업은 사업 초기단계에서 각각의 심의와 행정절차로 인해 수년이 소요되곤 했습니다. 그러나 신통기획은 이를 통합해 사업 속도를 2년 내외로 단축하는 것을 목표로 합니다.

서울시는 이 방식을 통해 노후·불량 주거지의 정비를 촉진하고, 정비구역 지정 이전 단계부터 공공이 함께 계획에 참여해 도시의 균형 발전과 주거 환경 개선을 이끌어내겠다는 방침입니다.

신통기획이란?

주요 특징은 다음과 같습니다.

• 주민 제안 방식 + 공공 검토 결합
• 도시·건축·교통·환경 계획 통합 심의
• 정비계획 수립 기간을 5년 → 2년 이내로 단축
• 토지거래허가·건축허가 제한 등 사전 투기방지 조치 병행

서울시는 2025년 6월 말, 제3차 신통기획 후보지 8개소를 새로 선정했습니다.
이번에 선정된 지역들은 노후도가 높고, 기반시설이 부족한 저층 주거지들로 구성되어 있습니다. 일부는 과거 정비예정구역에서 해제된 이력도 있습니다.

신통기획 후보지

아래는 주요 신통기획 후보지 목록입니다.

※ 위 후보지들은 2025년 하반기부터 정비계획 수립에 들어갈 예정이며, 토지거래허가구역·건축허가제한 지역으로 지정되어 있습니다.

서울시 신속통합기획 자세히 보기 ▼ (아래 이미지 클릭)

신통기획 절차

신통기획은 기존 재개발·재건축 사업보다 간소화된 절차를 따릅니다.
서울시는 자치구와 협의해 정비가 시급한 지역 또는 주민 참여도가 높은 지역을 중심으로 아래와 같은 흐름으로 추진합니다:

1. 후보지 추천 (자치구장 → 서울시)
2. 서울시 사전검토 및 선정위원회 심의
3. 후보지 선정 공고 및 공공기획 착수
4. 정비계획 수립(2년 내외)
5. 정비구역 지정 및 사업시행인가 절차
6. 조합 설립 및 착공

여기서 중요한 점은 권리산정 기준일이 후보지 추천일이라는 점입니다.
이 날짜 이후 취득한 부동산은 사업 관련 권리에서 제외될 수 있으므로, 투기방지를 위한 실질적 장치로 작용합니다.

신속통합기획은 노후 주거지를 빠르게 정비해 주거 환경을 개선하려는 서울시의 핵심 정책입니다.
이번 2025년 후보지 선정으로 인해 해당 지역의 정비사업은 가시화 단계에 접어들었으며, 추진 의지가 있는 주민들은 조합 설립, 건축 방향 등에 대한 대비가 필요한 시점입니다.

신통기획 후보지 인근 토지를 보유하고 있다면, 정비계획 수립 일정과 권리산정 기준일을 반드시 확인해야 합니다.

내 토지가 포함되는지 여부를 알고 싶다면? → 서울시 부동산정보조회 시스템 또는 자치구청에 문의가 필요합니다.

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실거주 1주택자 종부세 계산 방법

1주택자 양도세 면제 조건

서울 잠실에 아파트 한 채만 가진 실거주자도, 이제는 ‘종합부동산세(종부세)’의 신경써야합니다.

2025년 기준, 서울을 비롯한 일부 지역의 공시가격이 크게 오르면서 1주택자 종부세 부담이 두 배 이상으로 증가한 사례가 속속 등장하고 있습니다.
집 한 채로 은퇴를 준비하던 중산층 실거주자들까지 과세 대상에 포함되면서 종부세에 대한 논란이 다시 불붙고 있습니다.

2025년 서울 공시가격 7.86%↑…세금 부담도 동반 상승

2025년 서울 공동주택 공시가격은 전년 대비 평균 7.86% 상승했습니다.
공시가가 오르면 그에 따라 종부세 과세표준도 오르게 되죠.

잠실주공5단지 전용 82㎡를 보유한 실거주자의 경우,

• 2022년 종부세: 약 70만 원
• 2023년 종부세: 약 155만 원 → 1년 새 두 배 이상 증가

대치동 은마아파트 전용 84㎡ 보유자도 종부세가 162만 원에 달했으며,
반포 아크로리버파크는 650만 원이 넘는 종부세를 납부해야 했습니다.

실거주 1주택자도 피해갈 수 없는 ‘종부세 징벌적 과세’

국세청에 따르면 2024년 1세대 1주택자의 종부세 결정세액은 1,149억 원으로
2023년(912억 원)보다 약 26% 증가했습니다. 과세 대상자 수도 12만 8,913명으로 늘었고,
1인당 평균 세액도 약 89만 원으로 올라 실질적인 세금 부담이 커졌습니다.

정부는 2023년에

• 종부세 공제금액: 11억 원 → 12억 원 상향
• 세율: 0.63% → 0.52.7% 인하
  등 일부 완화 조치를 시행했지만, 공시가 인상 여파로 체감 효과는 거의 없었던 셈입니다.

종부세는 재산세와 별개…”이중과세” 논란 계속돼

1주택자들은 이미 재산세를 납부하고 있습니다. 여기에 종부세까지 더해지면서
“이중과세가 아니냐”는 지적이 끊이지 않고 있습니다.

이재명 대통령도 2024년 여당 전당대회에서

“평생 벌어 집 한 채 마련한 이들에게 징벌적 과세를 하는 건 과도하다”
며 종부세 완화 필요성을 언급한 바 있습니다.

정치권 일각에서는

• 종부세 폐지론
• 실거주자에 대한 과세 제외
• 종부세와 재산세 통합안
  등 다양한 개편 방안이 논의되고 있지만, 정부는 제도 변경에는 신중한 입장을 유지하고 있습니다.

종부세 실거주자 방법은?

공시가격 확인

• 출처: 부동산공시가격알리미
• 매년 4월 말 공시된 공동주택 공시가격 기준 확인 필요
• 2025년 서울 평균 공시가격 상승률: 7.86% (기사 출처 기준)

종부세 과세 대상 여부 판단

• 기준: 공시가격 합산액 – 공제금액 12억 원 초과 시
• 계산 예시:
  • 아파트 공시가격 13억 → 과세표준 1억
  • 종부세 부과 대상 (단독명의 1세대 1주택 기준)

공시가격 이의신청

• 시기: 공시가격 열람 기간(~4월 중순) 및 확정 후 이의신청(~5월 초)
• 방법: 부동산공시가격알리미에서 온라인 이의신청 가능
• 주의: 실제 시세보다 과도하게 높게 산정된 경우에 한함

세부담 상한 확인

• 세부담 상한선: 전년도 납부세액의 150% (공시가 9억 초과 시)
• 고령자 및 장기보유자 공제 가능 (만 60세 이상 + 5년 이상 보유 시 최대 80%)
• 출처: 국세청 홈택스 종합부동산세 안내

세무 상담 활용

• 무료 세무상담:
  • 국세청 전화상담 126
  • 대한세무사협회 소비자상담센터
  • 서울시 세금도우미센터
• 종부세 절세전략 상담이 필요한 경우 유료 세무대리인 연계 가능

📌 정리

이제 1주택자라고 해서 안심할 수 없는 시대입니다.
서울을 중심으로 한 공시가격 상승은 실거주자에게도 징벌적 세금으로 작용하고 있으며,
그 흐름은 2025년에도 계속될 가능성이 높습니다.

1주택자 양도세 면제 조건