“서울에 아파트 한 채만 있어도 종부세를 내야 하나요?”
최근 집값 상승과 공시가격 인상으로 실거주 1주택자까지 종부세 대상이 확대되면서, 많은 분들이 ‘종부세 계산’ 방법을 궁금해하십니다.
2025년 기준으로 1세대 1주택자 종부세 계산 방법을 정확하게 정리해드리겠습니다.
1주택자 종부세 과세 기준은?
과세 대상:
- 1세대 1주택 보유자 중 공시가격이 12억 원 초과하는 경우
- 공동명의인 경우에는 지분별로 나눠 6억씩 공제 (단독명의보다 불리할 수 있음)
공시가격 확인:
- 부동산공시가격알리미 접속 → 주소 검색
- 2025년 서울 평균 공시가격 상승률: 7.86%
종부세 계산 공식 (단독명의 기준)
① 과세표준 = 공시가격 – 공제금액(12억)
② 산출세액 = 과세표준 × 세율
③ 세액공제 및 세부담 상한 적용 후 최종 세액 결정
세율표 (2025년 기준):
| 과세표준 구간 | 세율 |
|---|---|
| 0 ~ 3억 | 0.5% |
| 3억 ~ 6억 | 0.7% |
| 6억 ~ 12억 | 1.0% |
| 12억 ~ 25억 | 1.3% |
| 25억 초과 | 1.5% |
※ 세부담 상한: 전년도 세액의 150% 초과 불가
※ 고령자(만 60세 이상) & 장기보유(5년 이상) 공제 최대 80% 가능
종부세 실전 계산 예시
사례 1.
- 보유 아파트 공시가격: 14억 원
- 과세표준: 14억 – 12억 = 2억 원
- 세율: 0.5%
- 산출세액: 2억 × 0.5% = 100만 원
- 고령자/장기보유 공제 적용 시: 최대 80% 감면 → 20만 원
사례 2.
- 공시가격: 17억
- 과세표준: 5억
- 세율구간 적용:
- 3억까지 0.5% → 150만
- 2억 × 0.7% → 140만
- 총 세액: 290만 원 (공제 전)
종부세 계산 시 유의할 점
공시가격은 시세의 약 70% 수준 (2025년 기준, 공시가격 현실화율 72.7%)
종부세는 재산세와 별도 과세
부부 공동명의는 단독명의보다 유리할 수도, 불리할 수도 있음 (합산 금액과 지분 비율에 따라 상이)
종부세 계산 사이트 (공식)
국세청 홈택스 종부세 계산기
→ 홈택스 로그인 후 종합부동산세 계산 가능
공시가격이 12억을 넘는 1주택자는 반드시 종부세 계산을 해보셔야 합니다.
공시가격 상승과 함께 납부세액도 늘어나고 있으며, 특히 실거주자에게는 큰 부담이 될 수 있습니다.
지금 보유 중인 아파트의 공시가격, 보유기간, 나이 등을 기준으로 실제 세액을 시뮬레이션 해보시고,
고령자공제나 이의신청 등 활용 가능한 절세 방법도 함께 검토하시기 바랍니다.