1주택자 양도세 면제 조건

1주택자 양도세 면제, 조건만 맞추면 수천만 원의 세금을 아낄 수 있습니다.
하지만 요건을 정확히 모르면 면제를 못 받거나,실거주 요건 실수로 수억 원을 더 낼 수도 있습니다.

2025년 7월 기준으로 조정대상지역 지정 현황까지 포함해 양도세 비과세 조건 알아보겠습니다.

양도세 면제가 가능한 경우: 기본 요건

다음 조건을 모두 충족해야 1주택 양도세가 비과세 처리됩니다.

항목	요건
주택 수	1세대 1주택이어야 함 (일시적 2주택 예외 있음)
보유 기간	2년 이상 보유 (취득일 기준)
거주 요건	조정대상지역 내 주택은 2년 이상 실거주 필요
양도가액	12억 원 이하일 경우 전액 비과세 (2025년 기준)

※ 2021년 1월 1일부터 양도세 비과세 기준이 9억 → 12억으로 상향되었으며, 초과분은 과세됩니다.

조정대상지역 여부에 따라 다른 거주 요건

• 조정대상지역 내 주택:
  → 보유 + 실거주 각각 2년 이상 필요
  → 거주요건 충족하지 않으면 비과세 불가
• 비조정대상지역:
  → 실거주 요건 없음, 보유만 2년 이상이면 비과세 가능

예시: 수도권 내 신축 아파트는 대부분 조정대상지역에 해당되므로, 실거주 요건 체크 필수

2025년 7월 기준 조정대상지역 전체 리스트

지역	구체적 구역
서울특별시 전역	전 자치구 모두 조정대상지역 유지
경기도	과천, 성남(분당, 수정), 하남, 광명
세종특별자치시	전체
※ 그 외 광역시·지방 도시	현재 모두 비조정지역 (해제 완료됨)

비조정지역 예시:
부산, 대구, 대전, 울산, 인천, 수원, 용인, 화성, 천안, 청주, 전주, 창원, 제주 등

※ 2023~2024년에 걸쳐 지방 대부분 해제됨, 서울·과천·분당 등만 유지 중

일시적 2주택자의 예외 비과세 요건

1주택자가 새로운 집을 사면서 일시적으로 2주택이 되는 경우에도 아래 조건을 만족하면 기존주택 양도 시 비과세 혜택 유지가 가능합니다.

조건 요약 (2025년 기준):

• 새로운 주택을 1년 내에 취득해야 함
• 기존 주택을 2년 내에 양도해야 함
• 두 주택 모두 조정대상지역이면 1년 내에 양도해야 함

양도세 비과세 적용 시 주의할 점

✔ 증여·상속받은 주택 보유기간 계산 주의
→ 상속은 ‘피상속인’ 기준으로 계산, 증여는 ‘취득일’ 기준

✔ 분양권/입주권 보유 시 다주택 간주
→ 1주택자가 분양권만 추가로 보유해도 다주택자로 간주돼 비과세 탈락 가능

✔ 중간에 세대분리한 경우
→ 세대분리된 자녀가 주택을 따로 보유하면 1세대1주택 조건 위반 될 수 있음

✔ 12억 초과분은 과세 대상
→ 예: 양도가액 14억 → 12억까지만 비과세, 나머지 2억은 과세

양도세 면제 계산 예시

양도가액	비과세 여부	과세 금액	과세 내용
11억	전액 비과세	0원	없음
13억	일부 과세	1억	양도세 부과
15억	일부 과세	3억	고가주택 과세 대상

핵심 요약

• 1주택자라도 실거주+보유요건+12억 이하 조건 모두 충족해야 비과세
• 조정지역 여부, 일시적 2주택 여부 반드시 확인
• 분양권·증여·세대분리는 비과세 탈락의 핵심 함정
• 일부 과세 시 양도세 계산기/전문가 상담 꼭 권장

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