1. 개요 및 위치
힐스테이트 회룡역파크뷰는 경기도 의정부시 호원동 281-21번지에 들어서는 민영주택 단지로, 총 1,816세대 중 일반분양 674세대가 공급됩니다.
지하 3층에서 지상 33층, 12개 동으로 구성되며, 전용면적 59㎡와 84㎡ 타입으로 구성됩니다.
가장 큰 장점은 수도권 1호선 회룡역 도보권 입지입니다.
서울 도봉·창동 생활권과 인접하며, 의정부 도심 인프라도 함께 누릴 수 있는 입지입니다.
교통, 생활, 교육이 모두 도보권 내에 형성되어 있어 실수요자에게 안정적인 거주 환경을 제공합니다.
비규제지역이라는 점도 주목할 만합니다.
전매제한은 1년으로 짧고, 중도금대출 규제도 느슨해 청약 조건과 금융 부담 측면에서도 경쟁력이 있습니다.
2. 시장환경 – 거래량 및 입주물량
2022년 의정부시의 주택 거래량은 3,401건으로 저점을 기록했으나, 2023년부터 회복세에 들어섰고 2024년에는 5,580건까지 증가했습니다.
이는 전국 시장과 동일한 흐름으로, 금리 안정과 분양시장 회복 기대감이 반영된 결과입니다.
입주물량은 더 눈에 띄는 흐름을 보이고 있습니다.
2025년 의정부시 입주물량은 1,550세대로, 최근 5년 중 가장 적은 수치입니다.
신규 입주 물량이 극히 적은 시점에 입주하는 대단지라는 점은 향후 전월세 수급에서도 희소성과 경쟁력을 확보할 수 있음을 의미합니다.
3. 인문환경 – 인구, 전출입, 연령대, 고령화
의정부시의 총인구는 2020년부터 2023년까지 46만 명대에서 유지되다가, 2024년에 처음으로 소폭 감소(461,271명)를 기록했습니다.
인구 정체에서 감소 전환으로 흐름이 바뀌는 시점에 공급되는 신규 단지는 실수요자 유입을 위한 대체 주거지로 기능할 가능성이 큽니다.
전출입 데이터를 보면, 의정부는 2024년 기준으로 순이동 -2,001명, 즉 순유출 상태입니다. 그러나 양주시, 남양주시 등 인근 도시에서 의정부로 전입한 수치는 여전히 많아, 도심권 주거 선호도는 유지되고 있다고 볼 수 있습니다.
연령대별로는50대(82,459명)와 60대(69,426명)가 가장 많아 중장년층 중심 구조를 보이며, 고령화율도 28.9%로 전국 평균을 웃돕니다.
따라서 이 단지는 은퇴세대의 갈아타기 수요, 자녀와 함께 거주하는 가족형 수요 등 안정적인 실거주 수요 기반을 확보할 수 있습니다.
4. 분양가 분석 – 주변 시세 및 당현장 가격
힐스테이트 회룡역파크뷰의 84㎡ 기준 분양가는 기준층 약 8억 4,310만 원, 평당 2,479만 원입니다.
이를 주변 단지와 비교해보면, 의정부롯데캐슬골드파크 1단지(2018년 입주)는 최근 5.9억 원(평당 1,735만 원), 2단지는 6.15억 원(평당 1,757만 원), 장암 더샵포레스트는 4.6억 원(평당 1,437만 원) 수준입니다.
표면적으로는 분양가가 높아 보이지만, 입주 시점이 2026년으로 예정돼 있고 입주물량이 극히 적은 상황, 그리고 브랜드 및 신축 프리미엄을 고려하면 상대적으로 합리적인 분양가로 평가될 수 있습니다.
5. SWOT 분석
| 구분 | 주요 내용 |
|---|---|
| 강점 Strength | 1호선 회룡역 도보권, 비규제지역, 대단지 1,816세대, 현대건설 힐스테이트 브랜드 |
| 약점 Weakness | 고분양가 논란, 회룡역 상권 미약, GTX 직접 수혜 부재 |
| 기회 Opportunity | 갈아타기 수요 증가, 인접 지역 전입 지속, 입주 시 공급 희소성 |
| 위협 Threat | 서울 도봉·창동 구축단지와 간접 비교, 의정부 내 분양 경쟁, 금리·시장 외부 변수 |
- 입지: 회룡역 도보권, 의정부 도심권 생활권 공유
- 시장환경: 거래량 반등 + 2025년 입주물량 최저 수준
- 인문환경: 중장년 중심 인구 구조, 인접지역 전입 활발
- 분양가: 주변 대비 높지만, 시점·상품성 고려 시 상승 여지
- SWOT: 브랜드·위치·공급 시점 강점, 주변 경쟁·금리 변수는 고려사항
힐스테이트 회룡역파크뷰는 단순히 ‘지금의 분양가’로 판단할 것이 아니라, 입주 시점에 확보할 수 있는 가치와 수급 구조 속 희소성까지 함께 고려해야 하는 단지입니다.