제로에너지 의무화, 왜 분양가가 오를까?
2025년부터 전국적으로 ‘제로에너지건축 의무화’가 본격 시행되면서 분양가 상승에 대한 우려와 관심이 동시에 높아지고 있습니다.
친환경 정책은 분명 필요한 방향이지만, 실제로 건설 현장에서는 비용 증가로 이어지는 사례도 적지 않습니다.
제로에너지 의무화 개념부터, 의무화 시행 현황, 그리고 분양가가 오를 수밖에 없는 구조적 이유를 살펴보겠습니다.
■ 제로에너지란?
제로에너지건축물은 건축물 자체에서 에너지 소비를 획기적으로 줄이고, 대신 신재생에너지 설비를 활용해 필요한 에너지를 스스로 만들어내는 건물입니다. 쉽게 말해, 냉난방이나 조명에 쓰이는 전기·열 에너지를 건물 스스로 충당하는 구조로, 외부 에너지 의존도를 ‘제로(0)’에 가깝게 만든다는 개념입니다.
대표적으로는 고성능 단열재, 고효율 창호, 열회수 환기장치 등이 사용되며, 태양광 발전 설비를 지붕이나 옥상에 설치해 전력을 자체 생산합니다. 이런 구조 덕분에 장기적으로는 에너지 요금 절감이 가능하고, 탄소배출을 줄여 환경보호에도 좋은 영향을 줍니다.
국내에서는 제로에너지 등급을 1등급부터 5등급까지 구분하는데, 1등급은 에너지 자립률이 100% 이상인 최고 등급입니다. 숫자가 낮을수록 더 친환경적이고 기술 수준이 높은 건축물로 분류됩니다.
■ 제로에너지 의무화 시행 현황
제로에너지 의무화는 공공건축물부터 시작돼 점차 민간 건축물로 확대되고 있습니다.
2020년에는 연면적 1,000㎡ 이상 공공건축물을 대상으로 시행되었고, 이후 적용 범위가 넓어졌습니다.
2025년부터는 민간 부문에서도 제로에너지 의무화 대대적인 변화가 적용됩니다. 연면적 1,000㎡ 이상이거나 30세대 이상인 아파트 및 공동주택도 제로에너지 인증을 의무적으로 받아야 합니다. 즉, 웬만한 신규 분양 단지는 모두 제로에너지 기준을 따라야 하는 구조가 되는 것입니다.
설계 단계부터 에너지 성능을 고려한 도면을 준비해야 하며, 착공 전 인증기관을 통해 제로에너지 시뮬레이션, 해석 등을 거쳐야 합니다. 실제 시공 시에도 고성능 자재와 설비를 갖춰야 하며, 준공 후에도 에너지 성능 기준을 충족해야 인증을 받을 수 있습니다.
이에 따라 분양 현장에서는 초기 설계부터 시공까지 제로에너지 기준을 반영해야 하며, 인증 취득을 위한 비용과 절차도 새롭게 관리되고 있습니다.
■ 제로에너지 의무화 분양가 상승 원인
- 건축자재·설비비 상승
- 고단열 창호, 외단열재, 고효율 환기장치 등 적용이 필수화되며, 자재 단가가 기존보다 높아짐
- 신재생에너지 설치 비용
- 태양광 패널, ESS(에너지저장장치) 설치 등은 초기 비용 부담이 큼
- 아파트 단지 전체 규모로 적용되며 수억원~수십억원 단위의 설비비 발생
- 인증 및 설계비 증가
- 제로에너지 인증을 받기 위한 에너지 해석, 시뮬레이션, 설계 변경 등이 필수화되며 관련 용역비 증가
- 공사 기간 연장
- 특수 자재 수급, 신공법 적용 등으로 인해 시공 일정이 늘어나며 인건비 상승
이러한 원가 상승 요인은 결국 분양가에 반영될 수밖에 없습니다. 특히 후분양이 아닌 선분양 방식의 아파트는 원가 공개와 분양가 심의를 통과해야 하므로, 제로에너지 의무화, 분양가인상은 당연하게됩니다.
제로에너지 의무화, 제로에너지건축은 분명 앞으로 나아가야 할 방향이지만, 현실적으로는 분양가 상승이라는 부담도 함께 따라오고 있습니다.
수요자 입장에서는 더 높은 에너지 절감 효과와 관리비 절감이라는 장점이 있지만, 분양가 상승이라는 리스크도 생기게 됩니다.
향후 정책은 친환경과 실수요자의 부담 완화 사이에서 균형점을 찾아야 할 것입니다.
