청약이나 세금 혜택을 위해 실거주 요건은 갈수록 강화되고 있습니다.
하지만 실거주를 반드시 지키고 싶어도, 예상 못한 이사 사정·직장 이동·가족 문제 등으로
조건을 못 맞추게 되는 경우가 많습니다.
문제는 실거주 요건을 못 맞추면 양도세 폭탄부터 청약 자격 제한, 대출 회수까지
여러 가지 불이익이 한 번에 올 수 있다는 점입니다.
이번 글에서는 실거주 요건을 충족하지 못했을 때 실제로 발생하는 문제와
현실적으로 손해를 줄일 수 있는 방법을 하나씩 정리해 드립니다.
실거주 요건
실거주 요건은 주택 구입 후 일정 기간을 본인과 가족이 직접 거주해야 한다는 조건입니다.
- 조정대상지역 신규분양 아파트: 2~3년 실거주 의무
- 1주택자 양도세 비과세: 최근 2년 이상 거주해야 혜택 가능
- 특별공급(신혼부부, 다자녀): 당첨되면 실거주 증빙 필수
- 무주택 유지 가점: 청약 당첨 후 실거주 안하면 재당첨 제한
이처럼 청약부터 세금까지 모든 혜택이 ‘실거주’를 전제로 설계되어 있기 때문에
무심코 조건을 놓치면 손해가 커질 수밖에 없습니다.
실거주 요건을 못 지키면 어떻게 되나?
아파트 실거주 요건을 충족하지 못하면 대표적으로 아래 상황이 발생합니다.
| 불이익 | 내용 |
|---|---|
| 양도세 폭탄 | 1주택자 비과세 혜택 상실 → 6~45% 양도세 부과 |
| 청약 재당첨 제한 | 무주택 가점 인정 불가 → 향후 2~5년 청약 제한 |
| 대출 회수/조건 위반 | 주담대 LTV 요건 위반 시 금융기관이 만기 연장 거절 |
| 과태료/계약 취소 | 조정지역 분양권 전매 제한 위반 시 과태료, 계약 무효 가능 |
📌 실제 사례:
서울 ○○동에 신규 입주한 A씨는 직장 발령으로 실거주 요건을 못 맞춰
양도세 0원 → 약 4,500만원 추가로 납부한 사례가 있었습니다.
이처럼 실제로는 ‘못 살아서 어쩔 수 없다’고 넘어가지 않습니다.
실거주 못하게 되는 상황
✔ 갑작스런 발령, 해외 파견:
주된 원인 1위입니다. 세법상 ‘불가피 사유’로 일부 인정될 수 있으나,
회사 인사발령 증명, 출장 명령서, 급여 자료 등 증빙이 필수입니다.
✔ 가족 사정:
건강 문제나 부모 간병으로 실거주가 어려운 경우도 있지만
이 경우에도 관련 진단서, 가족관계 증빙 등 구체적 자료를 요구받습니다.
✔ 자금 사정 악화:
중도금, 잔금을 못 맞추는 경우 실거주 대신 전월세 돌려야 하는 케이스도 많습니다.
그러나 실거주 대신 임대는 무조건 위반으로 보게 됩니다.
불가피할 때 손해 줄이는 방법
실거주 요건을 못 맞춘다고 무조건 끝난 게 아닙니다.
몇 가지 현실 대안을 꼭 검토해보세요.
▶ 불가피 사유로 감면 요청:
국세청은 불가피 사유를 일부 인정합니다.
대표적 예: 직장 발령, 질병, 사망, 가족 간병.
단, ‘정황 설명’만으로는 불가능 → 증빙 필수.
▶ 임대사업자 등록 검토:
거주 불가 시 일부 지역은 조건 맞으면 임대사업자 등록으로 일부 혜택 유지 가능.
다만 등록요건, 기간 제한 반드시 체크해야 함.
▶ 양도세 시뮬레이션:
실거주 기간이 불충분하면, 미리 양도세 계산기를 돌려
세금 충격을 파악하고 매도 시점·증여 여부를 조정하는 게 중요.
▶ 사전 전문가 상담:
세무사, 법무사, 컨설턴트 등과 사전에 상담하여
가장 손해가 적은 구조로 매도·증여·임대 전환.
실거주 요건 증빙 준비
많은 분들이 실거주 요건을 단순히 전입신고만 하면 끝이라 생각합니다.
하지만 실제 세무조사에서는 아래 서류를 함께 요구합니다.
- 전입세대 열람 내역
- 실제 생활 영수증(공과금, 관리비)
- 학교 전학 증명서(자녀 동반일 경우)
- 근무지 이동 증빙(발령서 등)
실거주 기간이 부족하다면 증빙을 철저히 모아 두는 게 가장 좋은 방법입니다.
상담 없이 혼자 판단하다 손해보는 사례 많습니다
대표님 실제로도 보셨겠지만
실거주 요건은 법령+세법+지역별 조례+청약 규정이 얽혀 있어서
정보 하나 놓치면 손해가 수천만 원입니다.
그래서 세무사, 법무사, 공인중개사 등 전문가와 최소 1회 상담은
무조건 권장드립니다.
결론
- 실거주 요건 못 맞추면 양도세, 청약, 대출, 전매 불이익이 한꺼번에 온다
- 불가피한 상황이면 증빙자료+사전 전문가 확인이 필수
- 상담 없이 ‘될까?’ 하다가는 더 큰 손해가 생긴다