고양 덕양구 주교동 일원에 들어서는 ‘고양 더샵 포레나’는 포스코건설과 한화건설이 함께하는 대규모 민영아파트 단지로, 총 2,601세대 중 636세대가 일반분양 물량입니다.
비규제지역에 속하며 분양가상한제가 미적용되는 민간택지로서, 다양한 특별공급이 포함되어 있어 실수요자 및 신혼부부, 다자녀가구 등에게도 기회가 열려 있습니다.
고양 더샵 포레나 개요
2028년 2월 입주 예정이며, 공급 타입은 39~74㎡로 중소형 위주의 구성을 띠고 있습니다. 특히 4면이 도로에 접해 독립적인 단지 구조를 가지며, 교통과 생활, 자연환경이 우수합니다.
최근 시장 상황: 실수요 중심 회복세
2020년 이후 전국적으로 아파트 거래량이 감소하는 가운데, 고양시와 덕양구는 뚜렷한 반등세를 보이고 있습니다.
GTX-A 개통 기대감과 서울 접근성, 교통망 확충 등으로 실거주 수요가 견고하게 유지되고 있으며, 고양시의 미분양 물량도 전국 대비 현저히 낮은 수준으로 안정적인 분양시장 구조를 유지 중입니다.
또한 2025~2026년 전국적으로 입주물량이 감소하는 흐름 속에서, 덕양구는 신규 공급이 제한되어 있는 지역으로 분양 희소성이 부각되고 있습니다.
이처럼 실수요 기반의 거래 흐름과 함께 공급 축소가 맞물리며, 신규 분양 단지에 대한 시장의 주목도가 높아질 수밖에 없는 상황입니다.
고양 더샵 포레나 인문환경: 안정적인 수요 기반 확보
고양시 전체 인구는 최근 정체 또는 소폭 감소세를 보이고 있지만, 덕양구는 2020년 이후 꾸준한 인구 증가세를 기록하며 2024년에는 50만 명에 근접한 규모를 나타냈습니다.
전입 전출 흐름을 보면 파주, 김포, 수원 등 인근 도시에서 고양시로의 유입이 지속되고있습니다.
고령층 비율이 28.9%에 달하는 덕양구는 시니어 맞춤형 주거 수요도 빠르게 늘고 있으며, 50~60대 인구가 많은 만큼 의료·커뮤니티·도보 생활 인프라가 잘 되어 있기도 합니다.
고양 더샵 포레나 개발 호재: GTX-A와 창릉신도시
가장 눈에 띄는 개발 호재는 단연 GTX-A 노선입니다.
대곡역삼성역 구간 일부가 개통되었으며, 향후 전 구간 개통 시 서울 강남권까지 1520분대 이동이 가능합니다.
특히 원흥역, 대곡역은 GTX-A뿐 아니라 3호선, 경의중앙선, 고속도로망까지 연결되는 트리플 역세권으로의 성장이 기대됩니다.
여기에 창릉신도시 개발이 가속화되고 있습니다.
총 3.8만 세대, 약 8.3만 명 유입이 예정된 신도시로, 고양 서북부권의 자족기능과 생활권 확대에 큰 영향을 줄 것으로 전망됩니다.
고양 더샵 포레나는 이러한 교통과 개발 축의 중심부에 위치하여 수혜가 집중되는 입지에 해당합니다.
고양 더샵 포레나 분양가 분석: 시장 수용 가능한 범위
2023년 기준 고양 포레나 59㎡ 실거래가는 약 5.2억~6.4억 원 수준이며, 2024년에도 6억 초중반대 시세 유지가 예상됩니다.
현재의 시세 흐름과 수요층을 고려할 때, 분양가는 5억 중후반에서 6억 초반대 수준이면 시장 수용성은 충분할 것으로 보입니다.
다만 6억 5천만 원 이상 수준으로 넘어갈 경우, 실수요층의 저항이 있을 수 있으므로 경쟁 단지와의 상품성, 브랜드 프리미엄 등을 감안한 합리적인 책정이 필요합니다.
SWOT 분석
강점(Strengths):
- GTX-A, 3호선 연장 등 교통 개발 호재 집중
- 비규제지역으로 분양 자유도 확보
- 대단지 브랜드 아파트로 상품성 우수
- 서울 접근성 뛰어나고 실거주 수요 기반 탄탄
약점(Weaknesses):
- 고령층 비중이 높아 젊은 수요 흡수에 한계 가능
- 분양가 6.5억 초과 시 수요 저항선 도달 우려
기회(Opportunities):
- 창릉신도시 개발에 따른 인프라 확대 수혜
- 입주물량 감소로 인한 신규 분양 희소성 부각
- 고양시 고소득 기반의 프리미엄 수요 흡수 가능
위협(Threats):
- 금리 인상 및 경기 불확실성으로 인한 수요 위축 가능
- 수도권 내 유사 입지 단지와의 분양 경쟁
고양 더샵 포레나는 교통, 생활, 개발의 3박자가 맞아떨어지는 드문 입지를 갖췄습니다.
입주까지 다소 시간이 남아 있지만, 현재 시점에서 미리 선점한다면 중장기적으로 안정적인 시세 흐름과 프리미엄 형성 가능성이 충분한 단지입니다.