재건축·재개발 특례법, 3년 한시 적용…사업 속도와 수익성 모두 잡을 수 있을까?
대선이 다가오면서 부동산 정책변화에 많은 관심을 보이고 있습니다.
부동산 시장이 안좋아지면서 앞으로 공급문제가 야기되고 있는데요
공급 문제의 대안으로 재건축,재개발 특례법이 있습니다.
2024년 하반기 국회에 제출된 이 법안은 2025년 현재 통과를 앞두고 있으며, 3년 한시 적용이라는 조건 속에서 정비사업에 상당한 영향을 줄 것으로 예상되고 있습니다.
이번 글에서는 해당 법안의 주요 내용을 정리하고, 현장에서 어떤 변화가 기대되는지 구체적으로 살펴보겠습니다.
❚ 왜 ‘재건축·재개발 특례법’이 필요한가?
그동안 재건축·재개발 사업은 긴 인허가 절차, 복잡한 동의 요건, 까다로운 규제로 인해 속도도 느리고 사업성도 떨어졌습니다. 특히 1기 신도시를 비롯한 노후 단지들은 이미 구조적 수명을 다했지만, 현실적인 추진은 쉽지 않았죠.
이런 문제를 해결하기 위해 정부는 정비사업의 속도와 수익성을 동시에 개선할 수 있는 ‘특례법’을 내놓은 것입니다.
❚ 핵심 내용 한눈에 보기
| 항목 | 기존 | 특례법 변경 내용 |
|---|---|---|
| 용적률 | 일반: 300%, 역세권: 360% | 일반: 330%, 역세권: 390% (법적 상한 1.1~1.3배 허용) |
| 사업 절차 | 정비기본계획 → 정비계획 → 사업시행계획 → 관리처분계획 (순차) | 각 절차 병행 가능 (속도 대폭 개선) |
| 조합 설립 요건 | 전체 75%, 동별 50% 동의 | 전체 70%, 동별 33% 동의 |
| 철거 심의 시점 | 이주 완료 이후 | 이주 전 심의 가능 (철거 시기 앞당김) |
| 규제 완화 | 건축물 높이·공원 비율 등 엄격 | 도시계획위 심의 조건으로 완화 가능 |
| 조합 운영 | 내부 분쟁 시 혼란 잦음 | 전문조합관리인 선임 의무화, 분쟁조정단 개입 |
| 재정지원 | 지자체별 편차 | 정비기금, 지원센터 등 법적 근거 마련 |
❚ 재건축·재개발 특례법 어떤 기대 효과가 있을까?
이번 특례법은 도시계획, 행정 절차, 조합 운영, 재정 지원까지 전방위적인 구조 개선이 담겨 있기 때문에 실무자 입장에서는 다음과 같은 기대 효과를 가질 수 있습니다.
- 일반분양 가구 수 증가 → 수익성 개선
- 계획·인가 절차 단축 → 사업 속도 개선
- 동의율 완화 → 추진 부담 경감
- 조합 안정성 강화 → 갈등 최소화
- 노후 신도시 등 대형 단지 정비 가속화
주의할 점도 있습니다. 이번 특례법은 강남 등 투기과열지구에는 적용되지 않습니다. 또한 이미 인가 신청이 완료된 사업장에는 소급 적용되지 않기 때문에, 혜택을 보려면 지금 추진 중이거나 계획 단계에 있는 지역이 유리합니다.
❚ 핵심 요약
- 용적률 상향: 사업성 극대화 가능
- 동시 처리 허용: 5~7년 걸리던 일정이 단축될 수 있음
- 조합 설립과 운영 기준 완화: 추진위나 조합이 빠르게 구성 가능
- 정비기금·지원센터 신설: 재정적 뒷받침 마련
- 단, 강남 등은 제외 대상: 지역별 유불리 분석 필요
재건축·재개발 특례법은 정비사업의 판 자체를 바꾸는 법안입니다.
특히 1기 신도시, 노후화된 수도권 단지, 추진위 단계에서 정체된 사업지에는 큰 기회가 될 수 있습니다.
지금 이 시점에서 가장 중요한 것은,
해당 법안의 적용 대상인지 확인하고, 구조를 재검토해 추진 전략을 새롭게 짜는 것입니다.
앞으로 3년, 이 특례법이 정비사업의 ‘골든타임’이 될 가능성이 매우 높습니다.
