악성 미분양 11년 8개월 만에 최고치
핵심 요약: 2025년 4월 국토부 발표에 따르면 준공 후 미분양 주택이 26,422가구로 11년 8개월 만에 최고치를 기록했으며, 주택 공급 지표 전반이 급격히 악화되고 있습니다. 지방 지역의 위기가 특히 심각한 상황입니다.
출처: 국토교통부 2025년 4월 주택통계 (2025.5.30 발표)
문제점: 한국 주택시장의 3대 위기
1. 악성 미분양 폭증 – 11년 8개월 만에 최고치
2025년 4월 기준 준공 후 미분양 주택이 26,422가구를 기록하며 2013년 8월 이후 가장 높은 수치를 보였습니다. 이는 전월 대비 5.2%(1,305가구) 증가한 수치로, 2023년 8월부터 20개월 연속 증가세를 이어가고 있습니다.
악성 미분양이란 아파트 등이 완전히 지어진 후에도 팔리지 않는 주택을 의미합니다.
- 건설사에게 더 큰 자금 부담 가중
- 지역 부동산 가격 하락 압력 심화
- 신규 주택 공급 위축의 악순환 발생
2. 주택 공급 지표
2025년 주요 공급 지표가 모두 큰 폭으로 감소했습니다:
인허가: -22.6% (24,026가구)
- 지방: -38.5% (수도권의 6배 이상 감소폭)
- 수도권: -5.8%
착공: -33.8% (1-4월 누계 기준, 59,065가구)
분양: -41.0% (1-4월 누계 기준, 41,685가구)
- 지방: -54.3%
- 수도권: -21.7%
준공: -9.8% (1-4월 누계 기준, 139,139가구)
3. 극심한 지역별 불균형
악성 미분양의 83%(21,897가구)가 지방에 집중되어 있습니다:
지방 악성 미분양 현황
- 대구: 3,776가구 (전국 1위)
- 경북: 3,308가구 (전국 2위)
- 경남: 3,176가구 (전국 3위)
- 부산: 2,462가구 (전국 4위)
특히 4월 신규 발생분의 대부분이 대구(524가구)와 경북(593가구)에서 나왔습니다.
원인: 왜 이런 위기가 발생했을까?
1. 구조적 인구 변화
지방의 인구는 빠르게 줄고 있습니다.
특히 청년층이 학업과 일자리를 찾아 수도권으로 몰리면서, 지방은 점점 더 인구가 빠져나가는 구조가 고착화되고 있습니다.
이로 인해 ‘지방 소멸 위험 지역’으로 분류되는 시·군이 갈수록 늘어나고 있으며, 실제로 일부 지역은 학교나 병원이 문을 닫는 등 생활 인프라 자체가 약화되고 있습니다.
또한 가족 구성의 변화로 1인 가구가 증가하면서 주택 수요도 기존과는 다른 형태로 바뀌고 있습니다.
예전처럼 넓은 평형이나 다자녀 중심의 주택이 아닌, 혼자 사는 이들을 위한 소형 주택이나 도시형 생활주택에 대한 수요가 늘어나고 있지만, 지역별 공급은 여전히 이러한 수요를 따라가지 못하는 상황입니다.
2. 지역 경제 침체
지방 경제가 살아나지 못하고 있습니다.
과거에는 제조업이 지역 경제를 뒷받침했지만, 최근 몇 년 사이 산업 구조가 빠르게 바뀌면서 지방은 산업 고도화에 제대로 적응하지 못했습니다.
그 결과 청년 인구가 빠져나가고, 지방 대도시조차 활기를 잃고 있습니다.
일자리 부족과 지역 내 소비 감소가 맞물리며 주택시장에도 부정적인 영향을 주고 있는 상황입니다.
현재 상황: 2025년 주택시장
| 구분 | 수치 및 변화율 |
|---|---|
| 준공 후 미분양 | 26,422가구 (전월 대비 +5.2%) |
| 착공 | -33.8% (1~4월 누계) |
| 분양 | -41.0% (1~4월 누계) |
| 수도권 미분양 비중 | 17% |
| 지방 미분양 비중 | 83% |
| 월세 비중 | 전국 평균 60.4% / 지방 비아파트 81.9% |
공급 측면: 전방위적 위축
2024년 대비 2025년 변화
- 2024년: 착공(+26%), 준공(+3.2%) 증가세
- 2025년: 모든 지표 마이너스 전환
이는 정부 정책의 일시적 효과가 소진되었음을 의미합니다.
수요 측면: 매매·전월세 시장 동반 위축
주택 매매 시장
- 4월 전국 주택 매매: 65,421건 (전월 대비 -2.7%)
- 서울 아파트 거래: 8,029건 (전월 대비 -14.1%)
- 토지거래허가구역 재지정 이후 거래량 급감
전월세 시장의 구조적 변화
- 전월세 거래: 228,531건 (전월 대비 -4.4%)
- 월세 비중 60.4%로 증가 (전년 대비 +2.4%p)
- 지방 비아파트 월세 비중: 81.9% (주거 불안정성 심화)
지역별 양극화 심화
수도권: 상대적 안정세 유지
- 인허가 감소율: -5.8%
- 분양 감소율: -21.7%
- 악성 미분양 비중: 17%
지방: 전면적 위기 상황
- 인허가 감소율: -38.5%
- 분양 감소율: -54.3%
- 악성 미분양 비중: 83%
일반 미분양은 감소 추세
- 4월 기준 67,793가구 (전월 대비 -1.6%)
- 1월 72,624가구에서 3개월 연속 감소
악성 미분양은 지속 증가
- 26,422가구로 11년 8개월 만에 최고치
- 20개월 연속 증가세
💡 전망 및 시사점
2025년 하반기로 접어들면서, 악성 미분양이 추가로 늘어날 가능성이 큽니다.
특히 지방 건설업계는 자금 부담이 가중되며, 일부 업체를 중심으로 구조조정이 본격화될 것으로 보입니다.
수도권과 지방의 부동산 시장 간 격차는 점점 벌어지고 있으며, 서울을 포함한 핵심 지역만 소폭 반등하고 나머지 지역은 장기 침체 흐름을 이어갈 수 있습니다.
중장기적으로는 2026년에서 2027년 사이, 지방 주택시장의 회복이 쉽지 않을 것으로 전망됩니다.
악성 미분양 해소가 지연되면 신규 공급은 더욱 위축될 수밖에 없고, 이는 전국적으로 주택 부족 문제로 이어질 수 있습니다. 동시에 금리와 전세 불안정 이슈는 주거비 상승으로 이어져, 실수요자의 부담은 더 커질 가능성이 큽니다.
